
華宏雲墅
◎ 廣西首個第四代住宅項目
項目地點:廣西南寧市高新區
建築麵積:145608㎡
設計時間:2024年7月~2024年12月
建設單位:廣西華宏興盛房地產有限公司
設計單位:華藍設計(集團)有限公司
設計團隊:建築設計一院
項目概況
本地塊項目位於廣西南寧市高新區科園大道東側,科德路北側。項目地理位置優越,交通便捷。周邊2km距離內有北投體育公園、明月湖歐洲風情小鎮、明月湖公園、TOD 商業中心(規劃)、動物園和邕江公園等多個節點。
該項目總用地麵積為30945.08㎡,土地性質為居住兼容商業用地。規劃容積率為≤3.1,建築密度≤22%,綠地率≥35%,建築限高≤80 米。
項目用地為長方形,地勢平緩。規劃設計有14棟建築,其中高層住宅12棟,多層商業及公建配套2棟。沿街設置商業,滿足小區居住配套功能。項目總計容建築麵積95929.74㎡。
項目背景
為全麵貫徹落實黨的二十大精神,服務高質量發展大局,2024年4月19日,南寧市自然資源局推出了《關於優化規劃管控要求促進住宅品質提升的若幹措施》(以下簡稱《措施》),鼓勵建設高品質住宅,為滿足人民對美好生活的向往、增強群眾的獲得感與幸福感貢獻力量。《措施》鼓勵在南寧市試行“空中花園住宅”(以下簡稱“第四代住宅”),鼓勵利用挑高、錯層、外挑式的大陽台集中打造戶內空中花園,增加居家活動空間多樣性,豐富城市建築景觀,推動住宅產品更新迭代,並給予了充分的鼓勵政策與保障措施,全麵支持“第四代住宅”項目落地實施。
“第四代住宅”作為住建部提出的“好房子”建設中一個新的嚐試,近年來在全國各地如福建、四川等地已逐漸有產品落地。這些落地產品主要表現為各標準層結合外挑式的錯位大陽台,贈予住戶更大的戶內外過渡空間和更大的使用麵積。這些產品一經推出,便獲得了市場高度的關注和較好的銷售成績,體現了其優越的產品特征及良好的市場前景。
建設單位在拿地後,希望能在當時激烈的項目競爭環境下,既能找到一個全新的差異化開發思路,以實現產品溢價及從市場內卷中突圍,又能保證開發利潤做滿3.1的容積率,同時借此項目豎立起自身的地產優質品牌。
設計思路
本項目的設計難點在於如何在做滿3.1容積率的前提下,做出一個超越傳統住宅的產品,同時能控製工程造價以保證利潤空間,並能使該項目獲得較高的市場關注度及快速的銷售去化。
項目設計團隊經過對市場的詳細調研和分析,並基於南寧市第四代住宅的政策環境,結合設計團隊自身研發的專利戶型,提出了新的第四代住宅產品概念——“平墅”,通過平墅各戶“局部挑高、其餘疊合”的形體構成方式,實現建築體積在規劃條件下的最大化,從而實現了同時滿足容積率與實現產品差異化的核心設計目標。

整體布局
“華宏雲墅”項目用地為狹長的長方形,南北寬度僅約100米,建築的南北向間距受到了限製。因地塊的容積率較高,綠地率、建築密度、限高、日照等也有較多的約束,而“第四代住宅”的投影麵積較於傳統住宅的要大許多,所以在規劃設計中,如何在布置更多“第四代住宅”的同時又能最大限度地滿足各項規劃指標、消防要求及規範要求,是一個全新的挑戰。實踐中,設計團隊與政策製定部門、項目主管部門、技術審查單位充分溝通,協同推進,逐一解決了包括大出挑陽台的消防撲救規範適用,住宅間距、日照計算、建築占地範圍的界定等技術難題。
項目布局為南北分布的兩排共12棟獨棟高層住宅,整體采用第四代住宅的“森林城市”理念來進行設計,通過兩個形象入口形成的縱橫禮儀軸線,串聯起小區主要的景觀軸線,並將傳統住宅的水平園林,通過各樓棟的空中花園垂直展開,形成了四代住宅特有的立體式綠化景觀與生活體驗。場地內形成多處景觀節點,通過花木、流水、藝術雕塑、花池平台等的點綴,並結合下沉水景廣場、健身場所與架空休閑的豐富功能,為居民提供了優質舒適的休息活動空間。



戶型設計

奇數層

偶數層
項目的戶型設計以南寧市關於第四代住宅的相關規定為依托,在全國現有的第四代住宅產品僅有花園陽台挑高的基礎上升級創新,首創了“平墅”概念,即在平層的住宅空間中,通過餐客廳及花園陽台的同時挑空,擴大了室內外空間的尺度和融通性,並改善了采光和通風,提高了居住的舒適性;同時由於“平墅”產品的麵積疊合性較優,從而滿足了開發商既要通過四代住宅產品實現市場的差異化競爭,又要滿足容積率3.1的利潤要求,還保證了整個小區品質不低於傳統中高檔住宅的綜合訴求。
“平墅”的戶型特征是通過奇偶層客廳及陽台的錯位而其他房間保持不變的方式,既能實現戶型麵積的最大疊加,又能實現戶戶高客廳、層層大陽台的大尺度居住空間。

01⠀
設置6.2米層高的空中花園
每戶第四代住宅中,均定製建麵約40㎡的空中庭院,實現了“一戶一庭院,一墅一世界”的願景。居民在自家陽台既可種植綠植,亦可閑庭信步,享受大自然的美好,感受與眾不同的居住品質。以建麵約128㎡的戶型為例,空中花園的層高約6.2米,寬度約10米,進深約3.6米,花園麵積超過40㎡。空中花園除了可以閑庭漫步、散花種草、家庭party等活動以外,還可以作為“低空經濟”中的大型無人機降落場地。


02⠀
設置6.2米層高的戶內餐客廳
每戶均設6.2米層高的餐客廳,加大了公區的空間尺度,提升了居住的整體檔次。寬敞的空間既讓人感到自由和放鬆,也為住戶進行空間多樣化改造、創造多元化生活場景提供了更多可能性。戶與戶之間采用基於設計團隊2012年的設計專利,通過挑高空間的錯層安排,實現了戶戶客廳挑高兩層的設計目標。

03⠀
實現LDKBG(客餐廚+陽台+花園)的一體化
項目設計把超大的橫向客廳(L)、餐廳(D)、廚房(K)、陽台(B)花園(G)均融合為一體。以項目的某戶型為例,其LDKBG平麵的最大麵寬及進深均為9.3m左右,融合麵積將近87㎡,由此形成的公共活動空間比傳統住宅擴大了近50%。同時,6.2m的層高也放大LDKBG的垂直空間融合,使得整個戶內公區的連通空間體積達到近500m⳯給住戶帶來前所未有的空間體驗。
04⠀
避免四代初期產品中房間與陽台的視線幹擾
目前國內的大部分四代住宅的客餐廳並未挑高兩層,故多形成上一戶的房間坐落在下一戶的花園陽台之上,形成了視線幹擾。本項目的戶內餐客廳挑高後,花園陽台上空的房間均屬於本戶所有,可最大程度上規避上下層不同戶之間的視線幹擾,盡可能地住戶間的私密性。對於無法避免的個別他戶房間設置於空中花園之上的,通過視線分析,設置視線遮擋板。

05⠀
改善戶內采光與空氣環境
本項目的空中花園與客餐廳層高均為6.2m,其中空中花園的主要進深區間為2.4m-4.0m,其空間高度與進深的比值在1.55-2.58之間,這個比值意味著住宅能接納更多的陽光與空氣進入戶內,從而使室內更加明亮,同時也有助於室內外的空氣流通和室內溫度的自然調節。

立麵設計
本項目設計風格為現代主義風格。主樓色彩以米白為主,輔以深灰色的線腳與古銅色的壓邊,加上玻璃欄杆和玻璃窗的反射光影,在陽光下自然形成了豐富的灰度層次。建築不做過多的裝飾,著力通過錯層設計及大陽台的的挑高空間,以豐富的建築體塊變化形成天然的雕塑感,呈現出與傳統住宅截然不同的視覺標誌。

建築頂部效果

沿街透視圖
在立麵設計中,設計項目組應用AI效果圖生成技術,通過戶型生成的模型,快速自動生成多個立麵配色及材質方案,AI仿真所特有的真實場景及自然光線,可以確保配色及材質的高仿真度,避免了以往效果圖基於渲染軟件的模擬光線與色彩失真的情況,從而大幅減小了最終實景效果與常規效果圖之間的色差及效果偏差,更好地保證了設計到建造的一致性。

AI生成效果

3DMAXS+PS生成效果
總結與展望
南寧市第一個“第四代住宅”的麵世,彌補了該類型住宅在廣西的空白,為廣西及南寧市加快推動“好房子”示範建設,提升住宅品質和服務標準,做出了有益嚐試。另一方麵,“第四代住宅”與傳統住宅形成顯著差異,能較好地滿足改善型需求,成為房企突破市場內卷以及地方“穩樓市”的的重要手段。
目前,第四代住宅除了通過贈送露台、共享平台等設計實現得房率140%以上,為住戶提供更多活動空間(如空中花園、家庭互動區),大幅提升居住舒適度之外,其空中花園的垂直綠化,已顯著提升建築綠化率,有助於減少城市熱島效應,改善空氣質量。而在將來的第四代住宅實踐中,設計將進一步圍繞可持續性、智能化、人性化、社區化以及技術融合展開,旨在應對城市化、氣候變化、技術進步和社會需求的變化——即降低四代住宅建設成本、消除花園陽台之間的視線幹擾、處理好植物根係對建築物的侵蝕、通過可再生能源(、地熱)和綠色建材(低碳混凝土、再生材料)和高效能源係統(熱泵、智能電網)實現全生命周期碳中和、AIoT(人工智能+物聯網)的全屋智能係統與挑高客廳融合等。
總之,第四代住宅的麵世,推動了住宅從“居住功能”向“生活場景”轉型,它不僅是物理空間的革新,更是對生活方式、社會關係和生態責任的重新定義。項目組後續會致力於設計更多更好的迭代“好房子”,以滿足人民日益增長的美好生活需要。
注:本文所附的項目數據、戶型圖、剖麵圖和效果圖等均非項目的最終成果,最終應以政府相關部門審批通過的成果為準。
設計團隊:建築一院房地產類型設計組
設計主持與總創:龐吉寧
設計技術總負責:何江煒
設計主創:黃 佳、梁 怡、唐詩宇
建築設計:胡朝昱、屈 炫、李 潔、馬玉紅、葉步雲、杜泰陽、侯德才、郭昊宸、賴 雯、李興利
結構設計:何瑞斐、全敏通、林海瑛、朱春華、覃莫愁、張寶琛、滕 達、楊 翰
給排水設計負責人:韋 慧
電氣設計負責人:鄧克軍
暖通設計負責人:姚華秀
項目秘書:劉 楠


團隊深耕房地產設計20年,團隊秉承“策劃好生活,設計好房子”的美好願景,依托自身的“五力”——即策劃、規劃、建築方案、施工圖的“一體化研發設計能力”;對景觀、裝飾、BIM、新能源等專業的“統籌能力”;與規劃、技審、測繪等部門的“溝通能力”;與對營銷、廣告、物業運營的“協同能力”以及對建造的“控成本能力”。在實踐中中深度融入房地產開發的“投、融、產、銷”全過程,快速設計、及時響應,為開發企業提供優質的全過程服務。
團隊業績:
中海國際社區、萬科城(一期)、寶能五象湖壹號、旭輝 ⷠ湖山樾、聯發 ⷠ君瀾、聯發臻品、聯發尚築、聯發君悅、 ⷠ安吉山語城、中國鐵建 ⷠ鳳嶺國際城、欽州恒大學府、南寧恒大城(一期)、南寧彰泰郡、彰泰悅湖居、招商 ⷠ樾園、天璽國際中心、廣源鳳嶺壹號院、金地山海領譽、南寧大華語山、南寧碧桂園 ⷠ時代城、威寧首府、威寧和府、威寧青雲村、興寧 ⷠ大唐果、人和 ⷠ萊茵鷺湖、榮和公園裏(南區)、榮和 ⷠ邕江華府、雲星錢隆首府F地塊、雲星海景台、豐澤 ⷠ紫薇府、豐澤⠠ⷠ公園禦府等
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劉 楠:18178622876
(轉自:)