本文來自微信公眾號“地產k線”

文/樂居財經⠥š𔦘Ž會

臨近年末，金茂積極補倉。2024年上海第八批次土拍，金茂與合作方一舉拿下寶山所有3幅地塊，成交總價達103.5億元。

拿地當天，金茂和上海國資聯合體以31.15億元底價競得的寶山區楊行BSP0-0801單元13A-01地塊、02aA-04地塊規劃設計方案就公示，這也是金茂拿下的三塊地中，唯一一塊以底價成交的。其中13A-01地塊為住宅用地，容積率2.3；02aA-04地塊規劃為鐵路上蓋，為辦公、餐飲旅館業、商業用地。

閃電出規劃背後，金茂在上海的貨量已經不多。2024年前11個月，金茂在上海隻拿下了1宗地塊。第七批次土拍中，華潤+建發+金茂聯合體以15.81億元底價拿下普陀桃浦一宗地塊。

總平圖顯示，地塊擬建16棟16-17層的中高層住宅，可售住宅體量約1118套。其中，位於小區中軸線的2#、6#、9#、12#樓預計是一梯一戶的配置，其餘樓棟為一梯兩戶。

社區布置有景觀廊架和下沉庭院，人行出入口和車行出入口分布在小區4個方向，內部地麵留有停車位，並非完全人車分流。項目北側的四個樓棟首層（局部）架空，13#樓配有養育托管、老年日間照料點，與之相鄰的10#樓配有生活服務中心、室內健身點，4#樓和6#樓之間設有健身及兒童活動場地。社區西南角規劃為幼兒園，東側是公共綠地，北側是教育科研用地。

從曝光的效果圖來看，小區門口設置了落客廣場，行人經過社區大堂之後可進入下沉庭院。樓棟有金色鋁合金線條、玻璃欄板，門頭采用了仿石材鋁板+石材。

據悉，該住宅項目將會定位金茂“棠係”，也是金茂該係列產品首進上海。“棠係”是金茂在2024年新推出的產品係，注重顏值和高級感，又有充分的功能性和實用性，定位客群更多是麵向成長型家庭、高知青年和新銳中產等群體。

有消息顯示，該項目預計推出建麵約82-169㎡的兩房到五房戶型，均價5萬+，預計在2025年二季度入市。有媒體曝出了戶型過程圖，總體來看，各個戶型的得房率在80%左右；每戶均有贈送麵積，陽台為半贈送，飄窗和設備平台為全贈送。

82㎡的戶型是兩房兩廳一衛結構，主臥和次臥都有飄窗，套內麵積約65.74㎡，計容麵積約83.09㎡，得房率約79.12%。

92㎡的戶型是三房兩廳一衛結構，主臥和兒童房配有飄窗，計容麵積約92.58㎡，套內麵積約71.07㎡，得房率約76.77%。

102㎡的戶型是三房兩廳兩衛結構，書房、廚房和主臥都有飄窗，計容麵積約100.14㎡，套內麵積約79.35%，得房率約79.35%。

115㎡的戶型同樣是三房兩廳兩衛結構，主次臥、書房和廚房均有飄窗；客餐廳做了方廳設計，開間約5m，進深約6.2m，計容麵積112.41㎡，套內麵積90.76㎡，得房率約80.74%。

更大的戶型均是一梯一戶設計，配有家政空間或獨立儲藏間。

128㎡的是緊湊型四房兩廳兩衛結構，在餐廳邊有家政空間。緊鄰主臥的次臥，不僅有飄窗，還有通向陽台的通道。計容麵積約124.28㎡，套內麵積約99.58㎡，得房率80.13%。

143㎡的戶型是四房兩廳兩衛結構，玄關處有獨立儲藏間，客餐廳的開間約5m，進深約6.8m。計容麵積約138.56㎡，套內麵積約113.49%㎡，得房率約81.91%。

169㎡的戶型是四房兩廳三衛結構，配備了花園候梯廳，玄關處有獨立儲藏間，廚房可通往設備平台；客餐廳的開間達到了5.6m，進深約7.3m，雙套房設計。稍有不足的是，大戶型中間戶的次衛是個暗衛。計容麵積163.13㎡，套內麵積約131.33㎡，得房率約80.51%。

項目建設方為中國金茂旗下的蘇州騰茂置業有限公司、上海楊行城市建設有限公司（簡稱“楊行城建”）、上海寶冶集團有限公司組成的聯合體。

今年1月2日，上述三家公司共同出資成立了上海寶楊茂業建設發展有限公司，持股比例分別為26%、54.5%、19.5%。1月6日，茂業建設發布了高鐵寶山站站城融合技配套設施建設項目招標計劃公告，投資額86.85億元。主要工程內容是新建普通商品房及辦公物業、商業服務用房。

向上穿透發現，項目大股東楊行城建由上海力博建設有限公司和上海楊行資產經營有限公司分別持股54%和46%。前者由中航信托股份有限公司和上海寶冶集團有限公司分別持股78.63%、21.37%。

從區位來看，地塊位於寶山楊行，距離地塊870米處有在建19號線寶山站地鐵站，距離地鐵3號線鐵力站約820米，周邊有富錦路、江楊北路等道路。附近的高鐵寶山站預計最快2027年投入使用。

地塊用途為商業、住宅、辦公、餐飲旅館混合，其中13A-01出讓麵積149538.36平方米，容積率2.3，樓板價9058元/㎡，中小套戶型占比50%，裝修標準2500元/㎡。

商業配套方麵，周邊有金悅生活廣場、寶楊寶龍廣場、招商花園城等；教育方麵，有上師大、上外附屬兩所九年一貫製學校。

市場方麵，地塊南側2.6公裏處萬科四季隱秀項目在售。該項目於2024年12月首開，推出247套高層房源，均價50969元/㎡，認購率120%。